A Comissão Europeia prepara uma nova iniciativa legislativa que poderá dar aos governos e às autarquias dos Estados-membros maior margem para restringir o alojamento de curta duração e limitar a aquisição de habitações ou terrenos que não sejam utilizados como residência principal, numa altura em que o agravamento dos preços das casas e das rendas está a colocar cada vez mais famílias perante dificuldades para permanecer nas cidades onde vivem e trabalham.
A proposta surge num contexto de forte deterioração da acessibilidade à habitação em várias regiões europeias. Os preços das casas na União Europeia aumentaram 64,9% entre 2015 e 2025, enquanto as rendas subiram 21,8%, segundo dados do Eurostat. No primeiro trimestre de 2026, os preços das habitações voltaram a crescer 5,1% em termos homólogos e as rendas aumentaram 3%, confirmando a persistência da pressão sobre o mercado residencial.
A habitação tornou-se, assim, uma das prioridades da política europeia, com a Comissão a procurar formas de aumentar a oferta, mobilizar investimento e permitir intervenções mais direcionadas nos locais onde a escassez é mais grave. O Plano Europeu para a Habitação a Preços Acessíveis, apresentado pela Comissão, inclui expressamente uma iniciativa legislativa sobre alojamento de curta duração em zonas sujeitas a pressão habitacional.
Restrições apenas onde a pressão habitacional for comprovada
A intenção de Bruxelas não passa por impor uma limitação uniforme ao Airbnb ou a outras plataformas de alojamento de curta duração em toda a União Europeia. O documento analisado pela Euronews estabelece que eventuais restrições deverão estar ligadas a zonas onde existam provas claras de uma pressão significativa sobre a disponibilidade e a capacidade de acesso à habitação.
A lógica é evitar que medidas destinadas a proteger o mercado residencial sejam aplicadas indiscriminadamente em locais onde não exista uma escassez significativa. O documento defende que as intervenções devem ser justificadas pela necessidade de preservar a disponibilidade e a acessibilidade das habitações nas áreas particularmente afetadas.
“Para limitar o impacto negativo no mercado interno de qualquer medida que restrinja o acesso aos serviços de alojamento de curta duração ou a sua prestação, ou que limite a aquisição e utilização de terrenos e propriedades residenciais, essas medidas devem ser limitadas às áreas onde a pressão aguda sobre a disponibilidade e a acessibilidade da propriedade residencial justifique uma ação para salvaguardar a acessibilidade e a disponibilidade da propriedade residencial”, refere o documento.
A proposta pretende, deste modo, estabelecer critérios mais claros para determinar quando uma cidade, região ou outra autoridade pública poderá intervir perante a concentração de alojamento turístico ou de habitações que permanecem fora do mercado residencial permanente.
Airbnb na mira, mas com proteção para quem arrenda a própria casa
Um dos principais alvos da futura intervenção europeia será o crescimento de operadores comerciais que exploram várias propriedades em simultâneo como alojamentos turísticos. A Comissão distingue este fenómeno da situação de particulares que arrendam ocasionalmente a sua própria residência.
A proposta deverá permitir que as cidades atuem de forma mais direcionada contra operadores profissionais com várias propriedades destinadas ao alojamento de curta duração, ao mesmo tempo que protege a possibilidade de uma pessoa arrendar a sua residência principal.
A questão é particularmente relevante em cidades onde a transformação de habitações destinadas a residentes em alojamento turístico tem sido apontada como um dos fatores que agravam a falta de oferta. Lisboa, Barcelona e Praga surgem entre os exemplos de cidades onde os residentes têm manifestado preocupação com o impacto das plataformas de alojamento de curta duração no mercado imobiliário.
A própria Comissão reconhece que o alojamento de curta duração representa apenas uma pequena parcela do parque habitacional europeu no seu conjunto, cerca de 1,2%, mas a sua concentração pode ser muito superior em determinados destinos turísticos, chegando a representar até 20% do parque habitacional em algumas zonas particularmente procuradas.
As novas regras europeias de transparência para o alojamento de curta duração começaram entretanto a ser aplicadas em toda a União Europeia. O Regulamento (UE) 2024/1028 criou um quadro comum para a recolha e partilha de dados relativos aos alojamentos de curta duração, permitindo às autoridades conhecer melhor a dimensão e a distribuição deste mercado. A Comissão reconhece que estes alojamentos podem trazer benefícios para proprietários, turistas e economias locais, mas também exercer pressão sobre comunidades que enfrentam escassez de habitação.
Casas secundárias também podem entrar na equação
A futura intervenção não deverá ficar limitada ao alojamento local. A Comissão está também a estudar regras que permitam às autoridades atuar sobre a aquisição e utilização de habitações ou terrenos que não sejam destinados à residência principal, sobretudo quando essa dinâmica contribuir para agravar a escassez local.
A questão das segundas casas ganhou importância à medida que a habitação passou a ser encarada cada vez mais como um ativo de investimento. A aquisição de imóveis para fins patrimoniais ou especulativos pode retirar casas do mercado destinado à residência permanente e aumentar a dificuldade de acesso por parte de famílias mais jovens e de agregados de rendimentos médios.
A proposta europeia procura, contudo, estabelecer um equilíbrio entre a proteção do mercado residencial e as regras do mercado interno, razão pela qual as limitações deverão estar ligadas a situações concretas de pressão habitacional.
Preços das casas já subiram quase 65% numa década
A dimensão do problema ajuda a explicar a intervenção de Bruxelas. Entre 2015 e 2025, os preços das casas na União Europeia aumentaram 64,9%, enquanto as rendas cresceram 21,8%. O aumento não foi uniforme entre os Estados-membros, mas a tendência geral tem sido de agravamento da acessibilidade à habitação.
Portugal encontra-se entre os países onde a valorização imobiliária foi mais acentuada. Segundo o Eurostat, entre 2015 e o quarto trimestre de 2025, os preços das casas em Portugal aumentaram 180%, um dos maiores crescimentos registados na União Europeia.
Os dados mais recentes mostram que a pressão não desapareceu em 2026. No primeiro trimestre deste ano, os preços das casas na União Europeia aumentaram 2,9% face à média de 2025, enquanto as rendas subiram 1,8%. Portugal registou, nesse período, o maior aumento dos preços das habitações entre os países da UE com dados disponíveis, com uma subida de 10,3% face à média anual de 2025.
Ao mesmo tempo, uma parte significativa da população urbana já suporta custos de habitação considerados excessivos. Dados europeus de 2024 indicam que quase 10% das pessoas que vivem em cidades da União Europeia gastam mais de 40% do seu rendimento disponível com a habitação.
Bruxelas admite que Airbnb e segundas casas não resolvem tudo
Apesar de preparar medidas para o alojamento de curta duração e para a utilização de imóveis como ativos de investimento, a Comissão Europeia reconhece que essas intervenções não conseguem, por si só, resolver o défice estrutural de habitação existente na Europa.
Entre os obstáculos identificados estão os elevados custos de construção, o preço dos terrenos, as regras de planeamento e os processos demorados de licenciamento. A insuficiência de novas casas nas zonas onde a procura é mais elevada continua a ser o problema central.
A Comissão estima que a União Europeia necessita de mais de dois milhões de novas habitações por ano para acompanhar a procura atual.
Os números da Housing Europe dão uma dimensão adicional do desequilíbrio entre oferta e procura. A organização estima que França necessita de 518 mil casas por ano, das quais 198 mil deveriam corresponder a habitação social, enquanto a Alemanha precisa de cerca de 400 mil, incluindo 140 mil de natureza social. Nos Países Baixos, a necessidade aproxima-se de um milhão de casas até 2031 e, na Suécia, ultrapassa as 500 mil até 2033. Ainda assim, a construção permanece abaixo das necessidades, em alguns casos com défices que chegam a metade da oferta necessária.
Comissão prepara pacote para acelerar construção
Para atacar esta dimensão estrutural da crise, Bruxelas está também a preparar um “Housing Simplification Package”, ou pacote de simplificação da habitação, previsto para 2027. O objetivo passa por reduzir encargos administrativos, atrasos e custos associados à construção e à renovação de habitações.
A Comissão está atualmente a recolher contributos de autoridades nacionais, regionais e locais, empresas do setor da construção e imobiliário, organizações de proprietários e inquilinos, instituições financeiras e outras entidades. A consulta sobre o pacote de simplificação está aberta até 30 de setembro de 2026.
A iniciativa procura identificar regras e procedimentos que possam ser simplificados sem comprometer objetivos relacionados com segurança, qualidade, ambiente ou património. O objetivo final é acelerar a construção de habitação onde ela é mais necessária.
A habitação passou também a ter maior peso no Semestre Europeu de 2026. Pela primeira vez, a Comissão incluiu a habitação como um anexo específico do pacote da Primavera, com recomendações aos Estados-membros sobre oferta, acessibilidade, habitação social e simplificação dos processos de licenciamento.
Habitação cada vez mais vista como investimento
A discussão europeia não se limita ao número de casas existentes. Bruxelas está também preocupada com a forma como o imobiliário é utilizado como ativo financeiro e com o impacto dessa tendência sobre as famílias que procuram uma casa para viver.
A eurodeputada Leïla Chaibi, do grupo A Esquerda, abordou precisamente esta questão com o comissário europeu responsável pela Habitação, Dan Jørgensen, esta terça-feira. Chaibi apontou a financeirização e a utilização generalizada da habitação como ativo de investimento como alguns dos principais fatores por detrás da falta de casas a preços comportáveis nas cidades europeias.
“É tempo de a União Europeia agir, e sabemos que os alojamentos de curta duração têm um impacto na crise da habitação, nos centros das nossas cidades, nos nossos bairros, bem como nas zonas rurais, em toda a Europa”, afirmou a eurodeputada.
A Comissão está ainda a considerar incentivar os governos nacionais a intervir quando determinados territórios apresentem condições particularmente graves, incluindo situações em que os preços das casas sejam pelo menos oito vezes superiores aos rendimentos, tenham aumentado ao longo da década anterior e não exista expectativa de melhoria nos três anos seguintes.
Bruxelas não pode obrigar cidades a construir mais casas
Apesar da dimensão europeia da crise, a política de habitação continua a ser essencialmente uma competência nacional e local. A Comissão Europeia não tem poderes para ordenar aos Estados-membros ou às cidades que construam um determinado número de habitações.
Bruxelas procura, por isso, influenciar o mercado através de instrumentos que estão ao seu alcance, como financiamento europeu, regras relativas aos auxílios estatais, investimento e legislação.
O Plano Europeu para a Habitação a Preços Acessíveis assenta precisamente em quatro grandes áreas: aumentar a oferta de habitação, mobilizar investimento, permitir medidas imediatas acompanhadas de reformas e proteger as pessoas mais afetadas pela crise.
No domínio do investimento, a Comissão pretende ainda facilitar o financiamento público e privado de projetos de habitação acessível e social, incluindo através da revisão das regras europeias relativas aos auxílios estatais.
Mais europeus em risco de perder a casa
A crise tem também uma dimensão social cada vez mais evidente. Gaby Bischoff, eurodeputada do grupo S&D e vice-presidente responsável pela Economia Sustentável e pela Europa Social, alertou, no contexto de um estudo de 2025 sobre alojamento de curta duração, para o aumento do número de europeus confrontados com despejos ou em risco de ficar sem casa.
Bischoff atribuiu parte do problema ao agravamento das desigualdades socioeconómicas e a sistemas habitacionais que, na sua avaliação, “privilegiam o lucro em detrimento das pessoas”.
Segundo uma estimativa da Federação Europeia de Organizações Nacionais que Trabalham com Pessoas sem-Abrigo, entre 1,2 e 1,3 milhões de pessoas vivem em situação de sem-abrigo em qualquer noite na União Europeia. A organização aponta a crise da habitação e o aumento do custo de vida como fatores determinantes para esta realidade.
O problema afeta também famílias que não se enquadram nos critérios tradicionais de pobreza. Os agregados de rendimentos médios encontram-se cada vez mais pressionados entre preços de compra inacessíveis, rendas elevadas e critérios que não lhes permitem aceder à habitação social.
Plano europeu será apresentado a 9 de setembro
A Comissão Europeia deverá apresentar o seu plano para a habitação a 9 de setembro. A futura iniciativa legislativa sobre alojamento de curta duração deverá constituir uma das peças da estratégia destinada a permitir intervenções mais eficazes nas zonas onde a pressão sobre o mercado residencial é mais severa.
A estratégia europeia parte de uma constatação: limitar o alojamento local ou a aquisição de segundas casas poderá aliviar a pressão em determinados mercados, mas não substitui a necessidade de construir mais habitação, acelerar licenciamentos, reduzir custos e aumentar o investimento em casas acessíveis.
A própria Comissão enquadra as medidas sobre alojamento de curta duração como uma resposta dirigida a áreas sob pressão habitacional, enquanto o aumento estrutural da oferta exige reformas de maior alcance. O objetivo é, assim, encontrar um equilíbrio entre turismo, funcionamento do mercado interno, investimento imobiliário e, sobretudo, acesso dos residentes a uma habitação que possam efetivamente pagar.
