Por Diana Cabral Botelho, advogada da Fides Law
A resposta curta é: em regra, não. Mas também não é verdade que o arrendatário tenha de continuar a pagar exatamente a mesma renda por uma casa que deixou de proporcionar as condições de utilização acordadas.
O problema surge muitas vezes com humidades, infiltrações, bolor, falta de água quente, avarias elétricas ou problemas estruturais. O arrendatário avisa o senhorio, insiste, envia fotografias e, perante a falta de resposta, decide suspender o pagamento da renda. A situação parece intuitiva: se o senhorio não cumpre a sua parte, o inquilino também deixa de cumprir a sua. Juridicamente, porém, a resposta depende da gravidade do problema e, sobretudo, do impacto que tem na utilização da casa.
A obrigação principal do senhorio não é apenas entregar as chaves. É também assegurar que o imóvel pode ser utilizado para o fim previsto no contrato, normalmente a habitação. É por isso que as obras de conservação necessárias cabem, em regra, ao senhorio. Quando existem problemas que diminuem o uso da casa, o arrendatário pode ter direito a uma redução proporcional da renda, calculada em função da duração e da extensão dessa limitação.
A palavra decisiva é “proporcional”. Se uma divisão fica temporariamente inutilizada, se a garagem não é disponibilizada ou se uma infiltração limita parcialmente o uso da habitação, isso pode justificar uma redução da renda, mas não necessariamente a suspensão total do pagamento. Continuar a viver na casa e deixar de pagar qualquer renda é uma opção de risco, porque o senhorio pode considerar que existe incumprimento e avançar com uma ação de despejo para cobrar os valores em dívida.
A suspensão total só estará, em princípio, reservada para situações muito mais graves, em que os problemas tornam a casa imprópria para habitação ou impedem, na prática, o gozo do imóvel. Mesmo nesses casos, não basta alegar que existem defeitos. É necessário demonstrar a sua gravidade, provar que foram comunicados ao senhorio e mostrar que este não tomou as medidas necessárias num prazo razoável.
O arrendatário deve, por isso, começar por comunicar formalmente os problemas. Uma chamada telefónica pode ser útil, mas não substitui uma comunicação escrita, com descrição dos defeitos, fotografias, vídeos, relatórios técnicos ou outros elementos que permitam perceber o que está em causa.
Também deve ser indicado um prazo razoável para a realização das obras, tendo em conta a urgência e a gravidade da situação.
Quando estão em causa riscos sérios para a saúde ou para a segurança, o arrendatário pode pedir uma vistoria à câmara municipal e recorrer aos mecanismos próprios previstos para obrigar o senhorio a corrigir as deficiências.
Em certos casos, a lei permite ainda que o arrendatário realize obras urgentes e reclame posteriormente o respetivo custo ou o compense nos termos legalmente previstos. Mas esta não deve ser uma decisão improvisada: é essencial avisar previamente o senhorio, documentar a urgência e guardar todos os orçamentos, faturas e comprovativos.
Também é possível discutir a cessação do contrato quando a falta de obras compromete de forma séria a habitabilidade ou a finalidade do arrendamento. Esta solução pode fazer sentido quando o problema é estrutural, persistente e torna inexigível ao arrendatário continuar naquela casa. Não deve, contudo, ser confundida com uma simples vontade de sair ou com a existência de pequenos defeitos, que podem justificar reparação ou redução da renda, mas não necessariamente a resolução do contrato.
Para o senhorio, a mensagem é igualmente clara: receber a renda e adiar indefinidamente obras essenciais pode sair caro. Além do risco de ter de pagar indemnizações, pode enfrentar uma redução da renda, a execução coerciva das obras ou a resolução do contrato pelo arrendatário. Mais importante ainda, uma resposta rápida e documentada evita que um problema de manutenção se transforme num conflito judicial.
Para o arrendatário, a regra prática é simples: não deixar de pagar a renda de forma automática e unilateral apenas porque existem problemas na casa. Primeiro, deve comunicar, reunir prova, pedir a intervenção do senhorio e, se necessário, recorrer à câmara municipal ou a aconselhamento jurídico. Se a utilização do imóvel estiver apenas parcialmente afetada, a solução mais segura será normalmente negociar uma redução proporcional ou recorrer aos mecanismos legais adequados. Se a casa estiver efetivamente inabitável, a suspensão total ou a cessação do contrato podem ser equacionadas, mas exigem uma base factual sólida.
No fundo, o pagamento da renda corresponde ao gozo da casa. Se esse gozo desaparece ou fica significativamente diminuído por responsabilidade do senhorio, o equilíbrio do contrato também tem de ser reposto. O que não existe é um direito automático a “deixar de pagar” sempre que aparece uma infiltração, uma avaria ou uma obra por fazer.
Entre pagar tudo e não pagar nada há soluções intermédias – redução da renda, reparação urgente, compensação de despesas ou cessação do contrato – e a escolha certa depende da gravidade concreta do problema e da forma como o arrendatário reage desde o primeiro dia.
